[CFO成绩单]旭辉控股少数股东权益激增 利息资本化率超91%
栏目:公司新闻 发布时间:2020-10-18 21:32

  新浪财经房产|大眼楼管

  近日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉,规则主要以“三条红线”为标准。

  而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业,CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下,CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素,工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理,考评各房企经营成色,为CFO工作成绩打分。

  截止今年上半年的财务数据,旭辉控股及CFO整体的财务成绩平均分为80.56分,表现一般。旭辉现任首席财务官为杨欣,2010年7月加入旭辉,2019年3月出任CFO,为公司执行董事、副总裁。杨先生自二零一九年三月三十日起成为本集团的首席财务官。在加入旭辉前,其曾在中国农业银行股份有限公司出任多个管理职位。

  首先,从有息负债规模及结构来看,截至2020年6月末,旭辉控股的有息负债规模为1052.68亿元,较2019年同期增长11.08%,增速相对平稳。其中短期有息负债占比23.99%,截至6月末,公司的现金及现金等价物+受限制现金合计593.68亿元,是短债的2.35倍,现金较为充裕。

  而在杠杆率方面, 截至2020年6月末,旭辉控股的资产负债为76.4%,剔除预收款后的资产负债率为74.24%,触及监管给出的“剔除预收后的资产负债率不超70%”红线。此外,公司还有38.84亿元的永续债,永续调整后的资产负债率上升了4个百分点至80.51%。截至6月末,公司的净负债率水平为63%。

  从明股实债等隐性债务来看。对于部分房企通过合作拿地,其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况,可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面,从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比与2年前少数股东权益占比进行比较,通过权益比与收益比的差别,并结合公司集资公司背后金融机构等的进出情况等,可大致判断“明股实债”的可能性大小。

  2020年上半年,旭辉控股对合营、联营的投资分别为147.17亿元、97.33亿元,占比总资产仅6.93%。而当期公司的少数股东损益为12.54亿元,占净利润的26.47%,若考虑房地产的两年结算周期,需对应到两年前的项目权益比,2018年H1公司的少数股东权益占比为37.32%,与2020年H1的损益占比存在一定的差距。2020年上半年,公司的少数股东权益为365.97亿元,占总权益的50.38%。值得注意的是,近几年,旭辉控股的少数股东权益快速增长,而少数股东损益却不升反降,需注意或有其他利润分配机制,警惕明股实债的存在,若有隐藏负债,真实的杠杆率要再上一层楼。

  在债务对于利润表的影响方面,上半年,旭辉控股的利息开支为34.69亿元,占当期营业收入的15.06%,而上半年公司的资本化利息高达31.77亿元,利息资本化率为91.58%,相对较高。Wind数据显示,上半年公司的净资产收益率为10.81%,较上一年度同期的12.06%下降1个多百分点。上半年,旭辉控股的平均融资成本为5.6%,资金成本不高。

  最后,从前瞻及拿地的量入为出方面来看,旭辉控股上半年的拿地均价为7758元/平方米,约占当期16500元/平方米销售均价的47%,拿地成本较高。截至6月末,公司的土储建面为5270万平方米,约为2019年销售建面的4倍多,土储相对合理,并且一二线占比达到91%,土储质量较高。Wind数据显示,上半年旭辉的ROIC为1.29%,较为一般。

  附注:房企财务状况、CFO工作成效的相关指标

  对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效,可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。

  其中,房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面,包含以下二级指标:

  有息负债规模增速;

  现金短债比;

  短债占比。

  而在房企杠杆率方面,主要包括以下杠杆指标:

  资产负债率;

  剔除预收款后的资产负债率;

  净负债率;

  永续债调整后的资产负债率。

  此外,房企还有包括明股实债等隐性债务,需要从以下指标加以定性观察:

  少数股东权益占比;

  对合联营企业投资/总资产;

  少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。

  在评测债务规模及杠杆后,债务对于利润表的影响,主要从以下几个方面进行评价:

  平均融资成本;

  财务费用率;

  利息资本化率;

  ROE;

  从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况,主要可以从以下几个方面来进行比较:

  地价/房价;

  一二线土储占比;

  土储去化周期;

  ROIC。

  针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重,对各房企CFO的工作成果进行打分,试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。若上述单项指标无公开数据可查,则剔除该指标并对余下指标做权重调整。

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